土地売却をするとき、古家をそのままにして売却するか更地にしてから売却するか悩みますよね？それぞれどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。少しでも利益を出すために売却のテクニックを知っておきましょう。

古家付き土地売却のメリット

古家付き土地とは古い建物が建ったままの状態で売られている土地のことをいいます。該当する建物は築20年以上の経済価値のない建物です。その大半が木造建築であり、それらの土地売却をする際はそのまま古家付き土地として売りに出すか、更地にするかの2択があります。

古家付き土地で売却するメリットは主に以下の4つ。それぞれ特徴を見ていきましょう。

解体工事の手間を省ける

古家付き土地は解体工事をする必要がありません。そのため、解体工事に関わる手続きや費用が省けるのは大きなメリットです。取り壊し費用は一般的に坪単位で4,5万円掛かります。

固定資産税が安い

古家付き土地には「住宅用地の軽減措置特例」が適用されます。そのため、固定資産税を抑えることが可能です。敷地面積200平米以下なら6分の1、200平米を超える建物でも3分の1削減できます。

買主が住宅ローンを利用できる

古家付きの土地の場合、金利の安い住宅ローンの融資対象になります。そのため買主側の資金繰りに有利な条件が整います。売主にとっては、その分土地が売却しやすくなるというメリットがあります。ただ、古家付き土地の場合、借り入れ期間が一般的な住宅ローンより短くなる場合もあるため注意しましょう。

契約不適合責任は免責

土地売却には契約不適合責任が課せられます。契約不適合責任とは、不動産を購入した人がシロアリ被害や地中埋没物など元からある損害を発見した場合にその補修費用や損害賠償を請求できる制度です。

しかし、築22年を超えた古家は資産価値がなくなるため、契約不適合責任が免除されることが多く、売主の管理義務も軽減されます。

古家付き土地売却のデメリット

古家付き土地売却のデメリットには以下の2つの事柄が挙げられます。

買取価格が相場より安い

古家付き土地で売却する場合は予め解体費用を値引きした状態で契約を結びます。そのため、売値が相場より安くなってしまう場合があります。土地を高く売りたいのであれば、更地にしてから売買契約を結ぶことを検討してみてください。

買い手が付きにくい

建物がそのままの状態で売られている不動産はすぐに住めるため、買主側にはメリットですが、土地の用途が限られてしまうため、買い手がなかなか付かないケースがあります。また、建物が建っていると地盤や埋没物の確認ができません。土地購入希望者の多くは更地である不動産を好みます。

古家付き土地売却の方がいいケース

古家付き土地で売却するといい不動産はどのような状態でしょうか。一般的に挙げられる特徴をご紹介していきます。

築年数が比較的新しい

建物が新しい不動産はそのままの状態でも売却しても利益が出やすいでしょう。最近ではリフォームやリノベーションをして、建物の価値を上げてから売却する方も増えてきていますよ。

再建築が難しい

建て替えが不可能な不動産は取り壊さずにそのまま売却した方が良いでしょう。一度取り壊してしまうと、建物が建てられないため、住居としては使えなくなってしまいます。

解体費用が売却費用より高い

土地を売却する費用より建物を解体する費用が高い場合、そのまま売りに出すことでコストを抑えられます。最大限費用を抑え、効率良く土地売却をしましょう。

更地にしてから土地売却するメリット

建物を取り壊し、土地を更地にして売却するメリットは以下の3つがあります。

査定価格が上がる

住宅やオフィス、店舗など用途を選ばない更地は需要があります。そのため、価格も上昇します。査定額が上がるため、売却者の利益にも繋がります。

売却しやすい

土地が更地の状態で販売されていると、買主は新しい建物をすぐに建築することが可能です。地盤や地中埋設物の確認も容易にできるため、買い手がつきやすいといわれています。

瑕疵（かし）担保責任が付かない

建物がない状態では瑕疵担保責任は不要です。古い不動産は思わぬ欠陥があるため、売買契約後に賠償を支払わなければならないこともあります。更地の状態で土地を売却すれば、そのような心配もなくなりますよ。

更地にしてから土地売却するデメリット

更地で土地売却するデメリットは以下の通りです。

解体費用が掛かる

更地にするには建物を解体しなければなりません。解体後も地盤の強さなど何か問題点があった場合は補強や修繕をします。その度に追加費用が掛かってくるため、予算は余裕を持って設定しておくと良いでしょう。

後から建物を建てられないこともある

現在、建物を建て替える際は建築基準法に従う必要があります。建築基準法が施工される前に建築された物件は既存不適格物件といい、再建築ができません。建物を取り壊す前に既存不適格物件に該当していないか確認しましょう。該当している場合は古家付き土地で売却することをおすすめします。

更地にしてから土地売却する方がいいケース

どのような状態のときに更地売却が良いのでしょうか。以下で解説していきます。

建物が老朽化している

建物の老朽化が著しく進んでいる場合は建物を取り壊してから売却しましょう。リフォームやリノベーションをすれば補える場合もありますが、状態によっては価値が激減します。

耐震性が低い

生活していく上で耐震性は重要です。新耐震基準を満たしているかしっかりと確認しましょう。もしも、基準を満たしていない場合は更地売却をご検討ください。改修工事より取り壊し費用の方が安い場合があります。

最後に

今回は土地売却の2つの方法を解説してきました。土地売却には古家付きと更地にする方法があります。それぞれメリット・デメリットがあるため、双方の特徴をよく理解しておくことが大切です。